Daha istikrarlı İngiltere, Körfez ticari gayrimenkul yatırımcılarını cezbedebilir

Uzun vadeli ve kısa vadeli faktörlerin bir karışımı, son 10 yıldır Körfez ülkelerinin İngiltere ticari gayrimenkulüne yaptığı yatırımı azalttı. Ancak, İngiltere Merkez Bankası'nın artık faiz oranlarını düşürmesi ve yatırımcı güveninin iyileşmesiyle birlikte, sahne on yılda bir görülen bir yeniden yapılanma için hazır.

Körfez yatırımcıları için, piyasa koşullarının iyileşmeye devam edeceği yönündeki artan fikir birliği göz önüne alındığında, İngiltere'deki ticari gayrimenkullere yapılan yatırımın yıllık 4 milyar dolara ulaşacağını öngörüyoruz.

İngiltere Merkez Bankası'nın referans baz faiz oranında yaptığı indirim memnuniyet verici. Faiz oranları, yüksek enflasyonun etkisini sürdürmesiyle Aralık 2021'de %0,1'den Ağustos 2023'te %5,25'e yükselmişti.

İngiltere Merkez Bankası'nın yüzde 2'lik enflasyon hedefini tutturmasının ardından piyasa faiz oranlarında indirim bekliyordu ve bu beklenti Temmuz 2024'te gerçekleşti.

• İngiltere'deki ticari gayrimenkul fırsatları Körfez alıcılarını cezbediyor

• Londra'nın banliyölerindeki gayrimenkuller Orta Doğu yatırımcılarını harekete geçiriyor

• Suudi emlak yatırımcıları İngiltere bölgelerinde büyümeyi hedefliyor

Temmuz ayındaki yeni veriler %2,2 enflasyon göstermesine rağmen, ileriye dönük üç yıllık ve beş yıllık sabit faiz oranları %3,8 kadar düşük seviyelerde satılıyor ve daha da düşebilir. Birçok banka, faiz indirimi beklentisiyle finans ürünlerindeki faiz oranlarını düşürmeye başlamıştı bile.

Faiz indirimi, Birleşik Krallık'taki düşük faiz oranlarından faydalanabilecek Körfez yatırımcıları için iyi bir haber. Londra ve Orta Doğu Bankası, faiz indirimi beklentisiyle finansman arayan gayrimenkul yatırımcılarından gelen sorgulamalarda önemli bir artış kaydetti.

Daha fazla istikrar

Kesinti ayrıca İngiltere'deki siyasi istikrarın iyileşmesiyle birlikte geldi. İşçi Partisi geçen ay genel seçimlerde ezici bir zafer elde etti. Yeni hükümet, önümüzdeki beş yıl içinde 1,5 milyon yeni ev inşa edilmesini sağlayacak ve İngiltere'deki ev inşaatçılarının hisse senedi fiyatlarını doğrudan artıracak bir yasa tasarısına kendini adadı.

Bu adım, İngiltere'de konut arzının ciddi şekilde yetersiz olduğunu ve önceki hükümetlerin kendi koydukları konut hedeflerini karşılayamadığını ortaya koyuyor.

Yeni hükümetin İngiltere-Körfez İşbirliği Konseyi serbest ticaret anlaşmasını sonuçlandırmayı önceliklendireceğini söylemesi de dikkat çekicidir. Bu, İngiltere'nin bölgenin ekonomisi için önemini kabul ettiğinin açık bir göstergesidir.

Araştırmamız, Körfez İşbirliği Konseyi yatırımcılarının konut ve yaşam sektörü varlıklarını geliştirip bu varlıklara yatırım yaparak cazip getiri elde etme fırsatının giderek daha fazla farkına vardığını ortaya koyuyor.

Bu durum, ölçek ekonomilerinin elde edilebildiği, özel kiralama planları, ortak yaşam (genç profesyoneller için ortaya çıkan ve giderek popülerleşen bir konaklama varlık sınıfı) ve özel olarak inşa edilmiş öğrenci konaklamaları gibi daha büyük ölçekli planlar için özellikle geçerlidir.

Hükümetin konut arzını artırmaya yönelik mevzuatı geçirmesiyle bu ilginin artmaya devam edeceğini öngörüyoruz.

Öğrenciler ve yeşil evler

GCC yatırımcıları, genellikle İngiltere'nin en iyi üniversitelerine aşinadır, çünkü bu üniversitelere giden aile üyeleri vardır. Özel olarak inşa edilmiş öğrenci konutları, bu tür konaklamaların kıtlığı, çok yüksek doluluk oranları ve düşük kiracı temerrüt seviyeleri nedeniyle yüksek performans gösteren bir sektördür.

Ayrıca en iyi üniversitelerde her akademik yılın başlangıcında yeni öğrenci katılımı da olur.

Yatırım için bir diğer çok güçlü odak noktası, eski ticari binalar satın almak ve mevcut varlıklara onları iyileştirerek veya yenileyerek değer katmaktır. Örneğin, daha fazla yatırımcının az kullanılan ofis alanlarını konut veya yaşam sektörü varlıklarına dönüştürdüğünü görüyoruz.

Düşük Enerji Performans Belgesi (EPC) derecesine sahip, yeterince yatırım yapılmamış bazı ticari binaların fiyatları son birkaç yılda düşüş gösterdi; bu da bu varlıkların çoğunun yeni yatırıma hazır olduğu anlamına geliyor.

Bu eğilim, binaların EPC derecelendirmelerinin 2030 yılına kadar “C” veya daha iyi olması yönündeki politika yönü göz önüne alındığında, yatırımcılar için başka bir fırsatı da yansıtıyor.

Bir binanın EPC derecesini iyileştirmek, binanın çevresel ayak izini oluşturan daha iyi yalıtım, pencereler ve diğer tesisatları yeniden donatmak için önemli miktarda ön sermaye gerektirebilir. Ancak bu projelerin “yeşil prim” talep edebileceği gerçeğinin giderek daha fazla farkına varıldı.

Yatırımcı getirileri açısından bu geniş potansiyeli hayata geçirmek için Körfez İşbirliği Konseyi yatırımcılarının, yerel piyasa bilgisi ve uzmanlığından faydalanan İngiltere danışmanlık firmalarıyla giderek daha fazla ortak girişim anlaşmasına girdiğini görüyoruz.

Yatırımcı sermayesi pandemiden bu yana durgundu. Ancak, piyasa faktörlerinde güçlü bir yeniden düzenleme görmeye başlıyoruz. Siyasi istikrar ve düşen faiz oranları hoş haberler ve yeni hükümetin belirtilen önceliklerinin birçoğunun yatırımcılar için fırsat yaratmasını bekliyoruz.

Önümüzdeki 12 ayda Birleşik Krallık'taki ticari ve konut emlak sektörlerinde yenilenen yatırım ivmesine tanık olacağımızı öngörüyoruz.

Rashid Khan-Gandapur, Londra Bankası ve Orta Doğu'da gayrimenkul finansmanı direktörüdür