Plan dışı lüks projeler Dubai'de emlak riskini artırıyor

Plan dışı geliştirmelerdeki, özellikle de lüks mülklerdeki hızlı büyüme, Dubai'nin sağlam emlak piyasasına kırılganlık katıyor.

Geliştiriciler Ocak ile Eylül ortası arasında Dubai'de yıllık yüzde 43 artışla 391 proje başlattı.

Projedeki apartman kulelerinin birçoğu üst düzey ve çoğunlukla markalı konutlar olarak tasarlanıyor.

“Piyasanın bu bölümünde bir dereceye kadar fiyatları düşürecek bir arz fazlasının olduğunu hissediyorum ve bu, plan dışı satın alan birçok insanın dairede yaşamak istememesiyle birlikte bunu tersine çevirmek istemesiyle birleşiyor. yatırım,” diyor lüks villa geliştiricisi 25 Degrees'in kurucusu David von Rosen.

“Fiyatlarda çok sağlıklı ve çok ihtiyaç duyulan bir artış gördüğümüz için daha büyük bir emlak balonunun patlayacağını düşünmüyorum: Dubai'nin artık küresel bir metropol olması nedeniyle çok fazla talebin olması normal.”

İsviçre bankası UBS, dünya çapında 25 şehrin “gayrimenkul balonu riski” üzerine yıllık bir rapor yayınlıyor. Geçen hafta yayınlanan 2024 baskısında UBS, Dubai'nin geçen yıl risk puanında 25 ile en yüksek artışı yaşadığını söyledi. Ancak şehrin genel risk profili ılımlı olmaya devam ediyor ve en çok riske maruz kalan üç pazar olan Miami, Tokyo ve Zürih'in puanlarının çok altında.

Rapora göre, plan dışı işlemlere yönelik "spekülatif talep" ve "aşırı değerlenmiş" lüks segment, Dubai'nin riskindeki artışın büyük bir kısmına neden oldu.

UBS raporunun baş yazarı Matthias Holzhey şunları söylüyor: “Dubai'nin yüksek balon riski olmaması benim için büyük bir sürpriz. Ama gördüğümüz şey çok güçlü bir kira artışı, çok güçlü bir gelir artışı, dolayısıyla balon yok, her şey normal diyoruz.

"Ancak inşaatlar hızlanıyor gibi görünüyor ve Dubai'de tarihsel olarak bu her zaman büyük bir risk olmuştur ve sonrasında fiyatlar o kadar yüksek ki bu da bir risk faktörü, çünkü insanlar bu tür bir ortamda spekülasyon yapmaya başlıyor."

UBS kabarcık puanı ne kadar yüksek olursa, bir şehrin önümüzdeki bir ila üç yıl içinde yüzde 15 aralığında önemli bir fiyat düzeltmesi yaşama riski de o kadar yüksek olur.

Dubai'de plan dışı fiyatlar, Dubai Hills, Business Bay ve Jumeirah Village Circle gibi bölgelerde 2023'te yüzde 30'a varan artıştan sonra istikrar kazanmaya başladığından, bir yavaşlamanın çoktan başlamış olabileceğine dair işaretler var.

• Arsa eksikliği Palm Jumeirah'a ayrıcalıklı bir hava katıyor
• Görüş: Yakında yakınınızdaki bir Dubai mekanına geliyoruz – trafik sıkışıklığı
• Arz arttıkça Dubai'nin plan dışı pazarında fiyatlar dengeleniyor

Emirlik, yeni altın vize ve yabancıların doğrudan yerel bir işletmeye sahip olma olanağı gibi uzun vadeli ikamet seçeneklerinden yararlanmaya istekli, giderek artan bir göçmen nüfusunu kendine çekiyor.

Bu durum güçlü ekonomik büyümeyi körüklerken, aynı zamanda yüksek kaliteli evlerin bulunmasının giderek zorlaştığı ikincil emlak piyasası üzerinde de baskı oluşturdu.

O halde geliştiricilerin plan dışı projeler başlatmak için Dubai'nin hâlâ bol miktardaki işlenmemiş arazisine odaklanması sürpriz değil.

UBS Global Wealth Management Orta Doğu yatırım sorumlusu Fahd Iqbal, "Plan dışı piyasada spekülatif aktivitenin yüksek olduğunu gösteren pek çok kanıt var" diyor.

"Bizi endişelendiren şey, alıcıların teslimatta ödenmesi gereken ödenmemiş ödemeyi tamamlayacak mali kaynaklara sahip olmadığı ve satış faaliyetlerinde artış görmeye başladığınız bir durumla karşı karşıya olmanızdır" diyor.

Böyle bir senaryo, plan dışı alıcıların ödeme planlarını karşılamak için hazır mülkleri boşaltmak zorunda kalması durumunda ikincil piyasayı bile etkileyebilir.

İkbal, Dubai'deki gayrimenkullere ilişkin "çok olumlu duygunun" son iki döngüde bu noktada görülen "coşku seviyesine yaklaşmaması" ve yüksek fiyatların "artışlarla iyice desteklenmesi" göz önüne alındığında, bunun mutlaka olası bir senaryo olmadığını söylüyor. gelirler ve artan uzun vadeli sakinler”.

“Fakat riskin kendisinin farkında olmanın önemli olduğunu düşünüyorum.”