Yatırımcılar ABD'deki başarının ardından Körfez'deki öğrenci konutlarını değerlendiriyor

Körfez ülkeleri, son birkaç yıldır ABD'deki öğrenci konutlarına milyarlarca dolar yatırım yaptı ve şimdi aynı hamleyi yerel olarak yapmayı düşünüyor.

Üniversite öğrencileri için konaklama, son dönemde ABD'deki en büyük kuşağı oluşturarak baby boomer'ları geride bırakan milenyum kuşağının da etkisiyle demografik büyümenin hız kazanmasıyla gözde bir varlık sınıfı haline geldi.

Singapur merkezli konaklama şirketi Ascott'un Orta Doğu, Afrika, Türkiye ve Hindistan yönetici müdürü Vincent Miccolis, “Hangi ürün çok dayanıklı olabilir?” diyor.

“Kimin her zaman konaklamaya ihtiyacı vardır? Öğrencilerin her zaman konaklamaya ihtiyacı vardır.”

Ascott, 2022'nin başlarında Suudi Arabistan'ın Riyad Capital adlı uzun süreli ortağıyla kurduğu bir fonda yüzde 20 hisse alarak, ABD'deki öğrenci konutlarının geliştirilmesine 150 milyon dolar yatırım yaptı.

Temmuz ayında, Bahreynli alternatif varlık yöneticisi Investcorp, Florida Üniversitesi'nde ve Teksas Üniversitesi'nde toplam 914 yataklı ve toplam değeri 160 milyon dolar olan birer mülk satın aldığını söyledi. Bunlar, Investcorp'un 1996'dan beri ABD'de inşa ettiği, 16.500 yataklı 1.300 mülkten oluşan 25 milyar dolarlık bir öğrenci konut imparatorluğuna eklendi.

CBRE ABD Ulusal Öğrenci Konutları Eş Başkanı Jaclyn Fitts, uluslararası yatırımcıların uzun zamandır hem finansal kaygılar hem de kişisel konfor nedeniyle ABD öğrenci konutlarına ilgi duyduğunu söylüyor.

Fitts, uluslararası yatırımcıların tarihsel olarak öğrenci konutlarına ABD'deki diğer gayrimenkul varlıklarından daha fazla para yatırdıklarını söylüyor.

Fitts, “Bunun birkaç nedeni var: Birlikte çalıştığımız Orta Doğulu yatırımcılar da dahil olmak üzere birçok uluslararası yatırımcı, kutudan çıktığı anda daha yüksek nakit getirileri arıyor,” diyor. “Ancak ayrıca birçoğu ABD'de okula gitti veya ABD'de okuyan çocukları var, bu yüzden öğrenci konutlarının nasıl göründüğünü anlıyorlar. Bu onları cezbediyor.”

Dubai'de fırsatlar olduğuna bahse girerim. Öğrencilerin her zaman konut bulmakta zorluk çektiğini duyuyorum

Matt Myers, yardımcı doçent, Dubai'deki Heriot-Watt Üniversitesi

Fitts'in paylaştığı CBRE'nin dahili verileri, öğrenci konutlarına yapılan yabancı paranın 2019'da sektördeki toplam yatırımın yüzde 38,5'ini oluşturduğunu gösteriyor. Bu oran pandemiden sonra önemli ölçüde düştü ve 2023'te hala sadece yüzde 12 idi.

Daha yüksek getiri, kısmen daha pahalı borçla dengeleniyor. Borç verenler, öğrenci konutlarını daha riskli görüyor çünkü yılda sadece bir kez, okulun başlangıcında kiralanıyor ve “kaçırırsanız, kaçırırsınız.”

Bahreyn'in GFH Financial Group'unun bir yan kuruluşu olan ve merkezi Dubai'de bulunan GFH Partners, Nisan 2024'te yılın başında en iyi üniversitelerin yakınında yüzde 97 doluluk oranına sahip, 1.300 yataklı üç yeni tesis satın almak için 300 milyon dolar harcadığını duyurdu.

Bu gelişme, GFH Partners'ın iki yılda yüzde 122 getiri sağladığını söylediği Öğrenci Konut Portföyü I'den çıkışından sadece dört ay sonra gerçekleşti.

GFH Partners, Mayıs ayında internet sitesinde yayınladığı bir notta, ABD'deki öğrenci konutlarının henüz arz düzeyinde “tam” olarak olgunlaşmadığını savundu.

GFH Partners'a göre, yeni başlayan akademik yılda ABD'deki kamu ve özel üniversite öğrencilerinin sayısı yaklaşık 15 milyon. Bu sayıya, geçen yıl bir milyondan fazla olan uluslararası öğrenciler dahil değil.

CBRE'den Fitts, pandemiden sonra gelişimin yavaş toparlandığını doğruladı. Segment için birincil veri izleme hizmeti olan College House'dan gelen veriler, Fitts'in söylediğine göre geçen akademik yıldaki kiraların yıllık yaklaşık %10 arttığını ve bu yılın Ağustos ayı sonu itibarıyla %7,1 daha arttığını gösterdi.

Abu Dhabi Yatırım Otoritesi'nin bir yan kuruluşu, 2022 yazında ABD öğrenci konutları geliştirmek için Atlanta, Georgia'daki Landmark Properties ile 2 milyar dolarlık bir ortaklık kurdu. Bu, o yılın Mart ayında iki şirket arasında ABD'de “katma değerli” öğrenci konutları satın almak ve işletmek için yapılan 1 milyar dolarlık birleşmenin ardından geldi.

• Investcorp, doğu ve batı için çeşitli stratejiler sıralıyor
• Dubai'nin yoğun emlak piyasasının başlangıcı okul sezonu olacak
• Taaleem, Körfez İşbirliği Konseyi okulları için İngiltere'nin Harrow şirketiyle anlaşma imzaladı

Mart 2019'da Suudi Arabistan'ın şeriat uyumlu Sidra Capital, altı ABD eyaletinde yedi öğrenci konut mülkü satın aldı. Sidra Capital'in başkan yardımcısı Hani Baothman, mülklerin “çekici risk ayarlı getiriler” sağlayacağını söyledi.

Daha küçük odalar ve paylaşımlı olanaklarla öğrenci konutları, geleneksel bir mülkten çok bütçeli bir otele benziyor. Dubai'deki Heriot-Watt Üniversitesi'nde yardımcı doçent olan Matt Myers'a göre, bir birim inşa etmenin maliyeti daha ucuzken, metrekare başına elde edilebilecek kira daha yüksektir.

Myers, ödemelerin genellikle aile veya öğrenci kredileriyle finanse edilmesi ve genellikle aylık olarak değil, her dönem için önceden yapılması nedeniyle daha güvenilir olma eğiliminde olduğunu söylüyor.

Körfez İşbirliği Konseyi'ndeki öğrenci nüfusu arttıkça yatırımcılar artık bu nüfusa burada nasıl hizmet verebileceklerini düşünüyor.

“Dubai'de fırsatlar olduğuna bahse girerim,” diyor Myers. “Öğrencilerin uygun fiyatlı konut bulmak için sürekli mücadele ettiğini duyuyorum.”

Temmuz ayında Abu Dabi Yatırım Ofisi, Khalifa Üniversitesi'nin ana kampüsü ve Sas Al Nakhl kampüsü genelinde 3.260 oda ve ortak tesisler inşa etmek için bir sözleşme imzaladığını söyledi. Bunun BAE'nin öğrenci konutlarına yaptığı en büyük yatırım olduğunu söyledi.

Uzun vadede yatırımcılar için en büyük risk demografik yapıdaki değişimdir; önümüzdeki on yıllarda ABD'deki öğrenci sayılarında, uzun yıllar süren büyümenin ardından düşüş görülecektir.

Myers, “Düşüş uçurumdan düşmek değil, bir düşüş ve biz büyümeye alışkınız, ancak pazarda en iyisiyseniz, insanlar yine de oraya gidecektir” diyor.